毛芃访谈:华裔建筑业人士谈奥克兰统一发展规划草案

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奥克兰未来发展规划的蓝图的最新版本7月28日星期三下午公布后,在新西兰华人建筑业界引发热力反响。本记者采访了新西兰华人建筑业协会的部分专业人士,请他们谈谈看法。

Yi Yu (余宜)

余宜:资深规划师
Synergy Planning Associates Ltd
Principal

记者:请问对听证小组建议的统一规划草案总体是什么感受?

余宜:我认为听证小组的建议是对2013年9月公布的草案的全面重写,从语言、结构上、形式到规划图纸、分区规划图,都有很大变动。听证小组有些建议看似很大胆,特别是在取消城乡边界的控制、取消对城市密度控制和停车位的限制上。这些举措很有颠覆性,但也有城市规划上的理论依据和法律依据,体现了处理复杂的城市规划问题以及各方不同意见的高度政治智慧,

记者:根据听证小组的建议,城市可盖房的容量将大大增加,这意味着什么?

余宜:如果要解决城市住宅供应的短缺问题,建房容量必须加倍,因为这有个市场接受问题。

例如要盖20万套房子,那就要提供能盖40万套房子的空间。因为,假如一块地规定可建4套房子,但发展商未必一定会建4套房子。有的人家,院子按规定可以分割土地、再建一套房子,但房主可能情愿享受宽敞的绿地花园也不愿再建套房。

增加建房容量,肯定会增加房屋密度,但这对抑制房价是有好处的,因为房价大部分都体现在地价上。一块地上能盖的房子增多了,房子的平均价格就会下去,这对缓解房价会有好处的。

所以,高密度对提高住房可负担性有好处。不过,增加住房密度不是解决城市住房可负担性的唯一灵丹妙药,但它是有效的解决方案之一。

解决住房可负担性是个综合的社会性问题,同个人的就业和收入有关、同储备银行的利率策略有关系,同整体的经济环境都有关系。

记者: 奥克兰的城市密度同世界其他大城市相比是怎么样一种状况?

余宜:奥克兰是全世界大城市里住宅密度最低的城市,就是按照现有的规划草案加大密度,同世界其他大城市来比,密度也还是很低的。

因为 30年后奥克兰人口就算是增加到200万,也只是现在悉尼400万人口的一半。

根据听证小组的规划建议,奥克兰的低密度房屋数量还是很多的。

比起93年的规划草案版,现有的低密度住宅如单门独栋房(Single Housing)减少了22%;占大地的住宅(Large Lot)减少4%;卫星小城镇的低密度房(Rural coastal settlement)增加了16%。所以总体来说,奥克兰的低密度房屋的绝对数量还是很大的。

记者: 你参加过奥克兰市议会2013年版的发展规划草案工作,你认为市议会对于听证小组的建议接纳的程度能有多少?

余宜:这个现在还难说,也许会有一些小的改动,大的改动不大可能。不过,大家还是应该耐心等待,等到8月下旬市议会公布最终的发展规划,以那时发布的版本为准,现在不必进行太过细致的解读,以免做无用功。

JT

 

 

 

规划师唐俊

Envivo 公司规划顾问
Planning Consultant

记者:请问听证小组新推出的奥克兰城市发展规划建议同2013年市政府提出的最新建议相比,有哪些大的变化?

唐俊:听证小组提出的修订版本同2013年版本区相比没有什么惊人的地方,关键核心的条款没有变化,大方向没有大的变化,粗略估计,变化内容不到5%。

不过,2013年版本涵盖范围很广、很笼统,新版本更加细化,例如,对哪些可以拆除的房子细致的规定,不像原来的版本,不管三七二十一, 1944年前建造的房屋一概都被保护。

记者:从新的规划方案来看,可供开发建房的土地增加了,这是否会导致奥克兰现有允许加密的民宅区出现增盖房屋热?

唐俊:从新的规划方案来看,可以开发建房的土地增加了,但规划正式出台后市场是否会有相应的行为,是不是规定能开发的地方都会被开发,是另一回事,这要看开发商、投资商是否有兴趣去做。
政府和投资商是一种动态关系,政府需要给予适当的政策调整来刺激需求,政府是游戏制定者、决策者,市场监管和引导者,开发商是游戏的参与者,钱在开发商手里,要不要参与,玩不玩,是自己做决定的事情。投资是一种私人行为,不过是要在政府制定的体系中进行商业开发。

记者:新的规划实施后,建筑行业面临的工作会更多,行业目前的人力资源是否能应付未来工作量的增加?
唐俊: 目前,建筑产业链上游部分例如设计、规划、土木工程、交通工程等都有足够的人手接受工作带来的压力。在过去10年的移民政策下,新西兰从海外引进不少人才,有足够的承受能力。
但是,在建筑业的下游也就是施工方面人手可能有所欠缺,这是劳动密集型产业 人手不足恐怕短时间难以改变,这是由于新西兰的人口规模、人口结构所决定的。

记者:城市人口密度的增加,会否带来各种一些负面的东西?

唐俊: 增加人口密集程度可以增加公共交通使用率低。人口分散是没有办法实施集约化的公交供给

当然,要有相应的基础设施来支撑人口密度,例如要有道路、学校、医院、俗称的科教文卫这类基础设施做保障,否则一个 城市的社会功能就会紊乱。

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郑路
东方建筑集团总裁
记者:听证小组新推出的统一发展规划草案对建筑商意味这什么?

郑路:我认为有两点。第一,因为今后会有更多的高密度房屋例如公寓、排屋出现,奥克兰的民宅建设将向集成化、规模化发展。
新西兰的建房成本太高,比美国、澳洲都高。为什么呢?因为人家盖房是规模化,而在新西兰,一个房子一个样。
两三个人就能组个班子盖房子,水平参差不齐,盖出的房屋量也不一样。
奥克兰今后住房建设向中型、大型建筑发展,向规模化发展,一个是建房成本会降低,另外市场也会优胜劣汰。
2:新西兰的设计需要规范化。
现在新西兰建房,几乎每个房子都是个例,这造成设计成本过高。在中国,建筑设计都是规范规化,例如盖幢五层楼,建筑师结构师直接查表,按照标准就能做出设计。
在新西兰,同样大小 结构规模、面积建筑设计,建筑设计费可能比中国的贵几十倍,甚至上百倍。
但是找国内建筑设计师设计并不现实,因为两边规范不同,国内建筑设计师一是不了解新西兰的规范,二是没有新西兰的资质,不能签字,所以找国内设计师完全不可能。
因为新西兰设计缺乏规范,不仅导致成本过高,也导致审核工作任务沉重。而市议会没有足够的资源做审查,只好包给私人公司来做,可每家私人公司掌握的尺度不一样,这就给建筑商带来很多麻烦和困惑。
总之,设计缺乏规范,已经严重阻碍了建筑业的发展。在中国,各省都有自己的建筑规范。新西兰哪怕南岛有南岛的规范,北岛有北岛的规范也好。这样能大大降低建房成本,缩短工期。
但是找国内建筑设计师设计并不现实,因为两边规范不同,国内建筑设计师一是不了解新西兰的规范,二是没有新西兰的资质,不能签字,所以找国内设计师完全不可能。
第三点,对于建筑工人短缺的问题,还是要立足于本国劳动力市场,抓紧对学徒工的培训。但同时,也应增加房屋预制板、集成木架。这些都能加速房屋建设速度,节省人工。例如如果用集成木架,水工一天就能完成现在需要三、四天才能做完的工。
预制板、集成木架这些都是低科技产品,可以进口,新西兰也能生产。

 

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设计师Dylan Huang黄海鑫
奥克兰建筑设计院总裁

记者:对听证小组新设计规划总体是什么感受?

Dylan: 听证小组的发展规划建议给我的感觉是焕然一新,很值得点赞。能看得出规划的起草者是花了大量精力和时间,集合了多种专业顾问来综合考量各方面的合理性。这不仅有对规划和环境方面的考量, 还融合了城市设计、建筑设计、景观设计和水利工程等方面的专业建议。

记者:最新草案同2013年9月版本有很大差别吗?

Dylan:总体来说, 2013年9月市议会最初推出的发展规划草案对建筑设计的顾及性极差,现在,听证小组的最新建议解决了很多开发和建筑设计的实际问题。例如,需要的室外活动空间由现行规划的每户80-100平方米缩小到了每户20平方米。
新发展方案对单体住宅区(Single House Zone)、混合郊区住宅(Mixed Housing Suburban Zone)、混合城区住宅(Mixed Housing Urban Zone)和连排公寓区(Terrace Housing and Apartment Buildings Zone)的各种规范比先前宽松许多,这些细节上的变化,非常值得注意。

记者:能否具体说下呢你印象最深的变化有什么?

DYLAN : 给我印象最深的是“混合郊区住宅Mixed Housing Suburban Zone) 的变化。
2013年版本要求的是每400平米可作为一块地分割;2015年底修改版是1000平米以下的地每200平米就可以分割,对1000平米以上没有密度限制,能建多少就建多少;而现在听证小组的最终建议是,无论地有多大,都可以建1到4户人家。

新西兰很多家庭的孩子多年生活在破旧的贫民级老房子里,无家可归者也不少。之前硕士论文调研过很多相关文献,类似数据比比皆是令人震惊。任何政策能允许按新的建筑规范或更高标准,允许建更多可负担的舒服的小新房,那这个政策从温饱的物质层面上看来算是能造点福了。

记者:那现在是不是可以分割的地增加了很多?
DYLAN :新的规划草案给人的感觉是奥克兰可分割的地突然增多了,只要是地就是宝,但其实并不是绝对的。要考虑到老区每块地的基础设施情况都不一样,所以,选地时要结合水利工程师、设计师和规划师的综合性建议。

由于市议会对于雨水排污这样的水利工程的规章要求已经提前执行,相对以往,现在申请建筑许可的难度加大。 有些洪水区(Flooding Zone,即低洼容易大量积水)的地上建民宅会更困难。