行家评述:央行限贷新措施对现有投资商没啥影响

奥克兰几乎一半的房子是卖给投资客的,如果没有他们的话,普通人的生活会更容易。

 – ANZ总裁David Hisco

Real eastate, Residential, for sale, Ormiston, Auckland, New Zealand, Saturday, December 13, 2014. Credit:SNPA / Ross Setford

作者: 毛 芃

房地产行业的专家批评储备银行试图冷却房屋市场的新措施,认为这不会达到让房市冷却的目的,顶多是让房市“减速”,对现有投资商不会有什么真正影响。

根据储备银行的提议,从9月开始,新西兰的住宅投资者至少需要支付40%的首付才能获得银行贷款。

储备银行说,房屋价格如果出现严重低迷会对银行体系造成很大影响,因为银行55%的资产都系于民用住宅房贷。

 

不会给市场带来什么变化

Ashley Church, chief executive of the New Zealand Property Institute, says the Reserve Bank's actions are a U-turn which ...

Ashley Church先生

不过,新西兰房地产协会( Property Institute)总裁 Ashley Church 说,收紧贷款比例(LVRs) 几乎不会给市场带来什么变化。

他说:“大部分投资者、特别是奥克兰市场上已在这波房产热潮中有投资的人,他们不会受什么影响。”

Church 先生认为,央行提议的新的贷款限制措施是不会产生央行希望看到的房市冷却,如果能有什么作用,也只是让房市轻缓地“减速”。

Church 先生说,央行的政策目标并不清晰,如果真想要房市冷却的话,应采取更激烈的措施。

他说,新措施是为了保护银行体系的说法是站不住脚的,因为储备银行最近做的压力测试显示,银行系统可承受房价下跌55%的压力。

 

会影响到首次房屋投资者

其他投资人士认同Church先生的说法。

有30多个投资房、还在指导他人做房屋投资的Shane Allen说,新措施会只影响到首次房屋投资者。

他说,新政策会影响那些已经有了自住房、但想买一到两套投资房的人士;因为在新政策下,买个50万的房子就得支付20万的首付。

Allen指出,对已经有不少投资房的人来说,新政策其实没多大影响。

Real eastate, Residential, for sale, Ormiston, Auckland, New Zealand, Saturday, December 13, 2014. Credit:SNPA / Ross Setford

对房屋首次买家打击特大

贷款经纪人Sue Tierney 女士认为,银行收紧贷款比例对房屋首次买家打击特别大。

“新政策对他们绝对有伤害,我不清楚储备银行是否料到这一点。”

她说,央行的目的是让房市冷却,但新的措施实质上让海外买家买房子变得更容易。

Tierney 女士说,减缓房价急速上升的简易做法是限制外国投资者在房屋市场的投资。

 

对华人投资商影响不大

华人房贷经理马平利对毛传媒说: 从现在公布的资料和同银行方面的沟通来看,新政策很可能会实施,因为政府要控制房价嘛。但新措施到底有多大作用不太好说,因为对华人投资商来说,拿出40%的首付不是难事。

马平利说,最近这几年房屋增值很快,对那些手头已经有了几套房的投资者来说,不大会受到新政策的影响;而对真正的本地自住房买家来说,受到的影响会更大一些。

 

没有房产投资客新西兰会更好

David Hisco先生

新西兰最大的银行ANZ总裁David Hisco 说,奥克兰几乎一半的房子是卖给投资客的,如果没有他们的话,普通人的生活会更容易。

新西兰房屋价格是25年前的5倍,在奥克兰,现在的房价是25年前的7倍。

现在,普通人买房不得不同那些已经有了房产、但还想通过买房获取利润的投资者竞争。

Hisco 先生说,新西兰如果没有这些房产投资者会好得多。

他说:“如果房产市场上没有投资商,从长远来说是个好事。……如果他们不在市场上,会减缓房屋价格向上的压力,这会使得房屋首次买家买房变得容易。”

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Shamubeel Eaqub先生

独立的经济学家 Shamubeel Eaqub 认同现在房屋市场上投资商太多的说法。

他说,他同意ANZ总裁David Hisco先生的看法,即我们的规矩和制度不够严格,我们的税收和银行规定鼓励人们进一步在房屋市场上投机。 ”

救世军社会政策分析员Alan Johnson 也希望市场的投资者能减少。

他说,投资商只是把房屋从屋主手里转到投资者手上,然后到租房客手中,并没有因为投资增加房源。

Johnson 先生说,高房价带来高房租,给很多租房者带来压力,特别是那些低收入人群,他们有些被迫住在汽车里或是其他廉价的地方。

 

央行就加大房贷限制进行咨询

前天7月19日,新西兰储备银行宣布加大房贷限制:房产投资者需缴纳40%首付。

面对居高不下且一直飙升的新西兰房价,储备银行宣布从今年9月开始在全国范围内实施更为严格的贷款规定,以减少快速增长的房价对金融体系带来的威胁。

不过,目前储备银行的新措施目前还在咨询阶段。根据央行本周二公布的咨询文件,储备银行提出的新举措有

• 房产投资者的首付至少要40%,低于这个标准的只能占据银行总贷款金额的5%。

• 自住房屋首付为20%,低于这个标准的只能占据银行总贷款金额的10%。

• 那些免除现有贷款限制的 – 包括新建房屋贷款 – 可继续享受免除贷款限制。

储备银行行长 Graeme Wheeler  说,银行资产的55%都系于住宅房屋贷款。、

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Graeme Wheeler先生

提议中的措施是为了减少银行可能面对的房贷高风险,这有助于抑制房屋市场的热度。

他说,房屋价格如果出现严重下降可能会对银行体系的功能产生重大影响,造成对经济的长期打击。

央行预计,扩大贷款比例将会使房价通胀减少2-5%, 房屋销售量减少5-15%。

咨询8月10日结束,如一切顺利,新的规定将于9月1日实施。